WOZ en bedrijfspanden

Fiscaal Advies, maart 2017

 

De afgelopen weken zijn de WOZ-beschikkingen bij de verschillende bedrijven in de bus gevallen. Van belang is om na te gaan of de WOZ-waarde klopt. De bezwaartermijn is immers maar zes weken.

De WOZ-waarde van bedrijfsvastgoed is bepaald in de artikelen 16 en 17 WOZ. Artikel 17 WOZ is het belangrijkste artikel. Het tweede lid formuleert de hoofdregel. De waardering volgens dit lid levert de Waarde Economisch Verkeer voor de Wet WOZ op (WOZ-WEV). Voor de waardering van niet-woningen (waaronder dus bedrijfsvastgoed), is tevens het derde lid van belang. Krachtens dit lid zal voor de in de vorige zin genoemde onroerende zaken ook de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten worden berekend. Zowel uit artikel 17 lid drie als uit de Memorie van Toelichting  valt af te leiden dat, indien het mogelijk is voor een niet-woning zowel de gecorrigeerde vervangingswaarde als de WOZ-WEV te berekenen, de hoogste van deze twee waarden van toepassing is.

Bedrijfspanden met weinig soortgelijke transacties
Voor de meeste panden is de WOZ-WEV waarde (de prijs die de meestbiedende koper zou betalen na beste voorbereiding en bij openbaar aanbod, rekening houdend met de waarderingsficties) te berekenen via de huurwaardekapitalisatiemethode. Met deze methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de brutohuurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een brutokapitalisatiefactor. De huurwaarde is te bepalen door de waarde per vierkante meter van het object te bepalen en deze vervolgens te vermenigvuldigen met het aantal vierkante meters dat het object telt. De waarde van een vierkante meter oppervlak is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de ligging en voorzieningen van de onroerende zaak.

Bedrijfspanden met veel soortgelijke transacties
In een aantal gevallen kan gebruik worden gemaakt van vergelijkingsmethode. Hierbij wordt er gezocht naar vergelijkbare/soortgelijke objecten die op of rond de waardepeildatum onderdeel van een verkooptransactie zijn geweest. Of hierbij slechts wordt gekeken naar transacties in de regio van het object of ook naar transacties verspreid door het hele land, hangt af van het soort object.

Minder courante panden
Voor minder courante panden moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden bepaald. Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de opgetreden functionele en technische veroudering. Dit is een lastige waarderingsmethodiek, waarbij invulling moet worden gegeven aan de technische en functionele veroudering van het desbetreffende pand. Verder is de gecorrigeerde vervangingswaarde gemaximeerd tot de bedrijfswaarde. Deze laatste waarde wordt enigszins subjectief bepaald, omdat eventuele commerciële activiteiten in het pand een rol spelen bij de waardebepaling.

Hierna volgt een schema waaruit blijkt in welke situatie welke stappen moeten worden genomen.[1]

WOZ en bedrijfspanden schema

Een verassend arrest is, door de Hoge Raad, op 29 november 2000 gewezen.[2] In dit arrest is bepaald dat de waarderingsmethodieken opgenomen in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ weliswaar gehanteerd moeten worden bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak door het College van B&W, maar dat deze regeling niet bindend is in een bezwaar en beroepsprocedure.[3] De rechter is bij het bepalen van de waarde dus niet gebonden aan hiervoor behandelde waarderingsmethodieken. Voorwaarde is wel dat de waardebepaling als geheel maar voldoet aan de eisen van artikel 17 Wet WOZ.

[1] WOZ-WEV = Waarde Economisch Verkeer voor de Wet WOZ, HWK = huurwaardekapitalisatiemethode en GVW = gecorrigeerde vervangingswaarde.

[2] Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35 785, BNB 2001/52. Deze zienswijze heeft de Hoge Raad later nog herhaald in onder meer BNB 2004/105 en 2004/251.

[3] Wet waardering onroerende zaken, Ban, W.G. van den (2009), blz. 108.