Wetgeving 2021: niet heel spannend: overdrachtsbelasting

februari 2021

Jelle van den Berg

VfP 2021/1, blz. 4.

In deze bijdrage ga ik in op een paar wijzigingen per 1 januari 2021 en later. Voor de adviseur is de aanpassing van de tarieven in de overdrachtsbelasting de belangrijkste. Daarnaast komen een paar kleinere aanpassingen op het gebied van de heffing in box 3, vennootschapsbelasting en de levensloopregeling aan de orde.

Overdrachtsbelasting

Overzicht
Het kabinet wil de positie van starters op de woningmarkt verbeteren. Verder moet het, voor beleggers, minder aantrekkelijk worden woningen op te kopen en tegen hoge huren te verhuren. Daarom is het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting verhoogd van 6% naar 8%.

Er wordt een uitzondering gemaakt voor starters op de woningmarkt en degenen die geen starter zijn maar een woning kopen die voor hen een hoofdverblijf is.

De uitzondering voor starters geldt indien zij bij aankoop van hun eerste woning tussen de 18 en 35 jaar zijn. Deze groep krijgt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Voor degenen die geen starter zijn, maar wel een eigen woning kopen, geldt het verlaagde tarief van 2%. De vrijstelling voor starters loopt in beginsel tot 2026. In het voorjaar 2025 is een evaluatie gepland, waarna wordt vastgesteld of deze wetgeving effectief is. Tijdens de parlementaire behandeling in oktober 2020 is nog een maximale aankoopprijs voor starters ingevoerd van € 400.000. Wordt een woning voor een hoger bedrag aangekocht, dan geldt het tarief van 2%. Dit maximum geldt vanaf 1 april 2021.

Wijzigingen sinds 1 januari 2021:

  • het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is verhoogd van 6% naar 8% (art. 14 lid 1 WBR);
  • de vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief van 2% zijn (ten opzichte van 2020) aangescherpt. Dit tarief geldt met ingang van 1 januari 2021 nog uitsluitend voor de verkrijging van woningen door natuurlijke personen die de woning als hoofdverblijf in gebruik nemen, voor gelijktijdige verkrijging van aanhorigheden, alsmede (onder voorwaarden) en voor verkrijging van woningen door wooncoöperaties (art. 14 lid 2 t/m 5 WBR)
  • er is een startersvrijstelling geïntroduceerd (art.15.1.p WBR);
  • de aangifteplicht voor toepassing van iedere vrijstelling overdrachtsbelasting die in de wet opgenomen (art. 15 lid 9 WBR0;
  • voor bepaalde opvolgende verkrijgingen binnen zes maanden is een van de huidige regeling afwijkende regeling ingevoerd tot vermindering van de verschuldigde overdrachtsbelasting (art. 13 lid 4 WBR).

Wijzigingen met ingang van 1 april 2021:

  • de startersvrijstelling kan uitsluitend worden toegepast bij woningen met een woningwaarde tot € 400.000 (cijfers 2021). Dit heeft de woningwaardegrens  (art. 15 lid 1, onderdeel p sub 4 en lid 10 WBR);
  • ter voorkoming van het kunnen ontwijken van de woningwaardegrens wordt een antimisbruikbepaling opgenomen in de wet (art. 9 lid 7 WBR).

Voorwaarden vrijstelling en lage tarief

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling gelden de volgende vier voorwaarden. Om voor het lage tarief van 2% in aanmerking te komen gelden de voorwaarden 2 en 4.

  1. De koper is 18 tot 35 jaar.
  2. De koper koopt een woning.
  3. De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en laat dit vastleggen in een schriftelijke verklaring. Deze verklaring wordt aan de notaris overhandigd. De notaris mag uitgaan van de juistheid van een dergelijke verklaring, tenzij hij weet dat de verklaring ten onrechte is opgemaakt.
  4. De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en laat dit vastleggen in een schriftelijke verklaring. De koper geeft deze verklaring af aan de notaris.

De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021. De grens van € 400.000 geldt voor overdrachten op en na 1 april 2021.

Bij ministeriële regeling zullen nadere regels worden gesteld over de inhoud en de wijze van aanlevering van de schriftelijke verklaringen.

De beoordeling van deze criteria voor de toepassing van de vrijstelling vindt plaats op het moment dat de woning wordt verkregen. Het moment van verkrijging is het moment waarop de akte wordt opgemaakt bij de notaris.

De voorgestelde tariefswijziging betekent, dat voor verkrijgingen van woningen die niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf worden gebruikt, het algemene tarief van 8% gaat gelden. Denk hierbij aan de verwerving van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verwervingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen/woningcorporaties.

Begrip hoofdverblijf
Met het begrip “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf” wordt aangesloten bij dit begrip in de eigenwoningregeling van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001. Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig de bestemming als woning ter beschikking staat. Het begrip “hoofdverblijf” is synoniem met het begrip “centrale levensplaats”. Waar een belastingplichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld analoog aan artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR).[1]

In de parlementaire stukken (memorie van toelichting) is wel gesproken over een minimale bewoningsduur van zes maanden. Als daarvan sprake is, zal in de regel geen naheffing van overdrachtsbelasting plaatsvinden.

Maar er kunnen zich situaties voordoen waarin bij bewoning van meer dan zes maanden toch niet aan het  hoofdverblijfcriterium is voldaan. In de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel wordt het voorbeeld genoemd van een situatie waarbij de woning na zes maanden en één dag wordt verhuurd en de huurovereenkomst door de belegger aansluitend op de verkrijging al is gesloten. Zie verder het onderdeel Controle.

Aanhorigheden
Aanhorigheden kunnen delen in de vrijstelling of in het lagere tarief van 2%, mits deze gelijktijdig met de woning door de verkrijger worden verkregen. Later verkregen aanhorigheden vallen onder het algemene tarief van 8%.[2]

Grens van € 400.000 is een drempelbedrag
Met de woningwaardegrens van € 400.000 komt er met ingang 1 april 2021 een aanvullende voorwaarde voor de toepassing van de startersvrijstelling.

De waarde van € 400.000 wordt beoordeeld per gehele woning met aanhorigheden.

Dit betekent dat bijvoorbeeld een verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van € 500.000 (elk € 250.000) niet onder de vrijstelling valt.

De woningwaardegrens is een drempelbedrag. Bij een verkrijging boven deze grens is overdrachtsbelasting verschuldigd over het gehele bedrag en niet slechts over het gedeelte waarmee de waarde van de verkrijging de woningwaardegrens overtreft.[3]

De woningwaardegrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de ontwikkeling van de gemiddelde landelijke WOZ-waarde.

Leeftijdsgrens
Uit dit onderzoek door het Kadaster blijkt dat het merendeel van de starters behoort tot de categorie tussen de vijfentwintig en vijfendertig jaar[4]. Met de wettelijke leeftijdsgrens van meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar wordt aangesloten bij deze leeftijdsgrens voor de meest actieve koopstarters.

Met de door het kabinet gekozen leeftijdsgrenzen van meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar wordt onderscheid gemaakt op grond van leeftijd. Het kabinet meent echter dat hier een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor is.

Een van de kopers is 35 jaar of ouder
Als één van de kopers 35 jaar of ouder is betaalt deze koper wel 2% overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij eigenaar van wordt.[5]

Leeftijdsgrens in de Successiewet
De leeftijdsgrens van 35 jaar wijkt af van de leeftijdsgrens van 40 jaar die voor de schenkvrijstelling in de Successiewet 1956 ten behoeve van de eigen woning geldt. Dit heeft, volgens het kabinet, te maken met het feit dat de startersvrijstelling en schenkvrijstelling gedeeltelijk een andere doelgroep proberen te bereiken. De schenkvrijstelling is niet alleen gericht om personen die willen toetreden tot de woningmarkt een steuntje in de rug te geven, maar ook bedoeld voor personen die al een eigen woning hebben en de schenking gebruiken voor de aflossing van de eigenwoningschuld. De startersvrijstelling richt zich alleen op personen die nog geen eigen woning in bezit hebben.

Natuurlijke personen
Artikel 15, achtste lid, WBR zorgt ervoor dat de vrijstelling niet kan worden toegepast als er sprake is van het verkrijgen van de economische eigendom.

Met de verkrijging van economische eigendom wordt hierbij gedoeld op de verkrijging daarvan, bedoeld in artikel 2, tweede lid, WBR. Tevens is de verkrijging van aandelen, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, WBR uitgezonderd. Voor de toepassing van de vrijstelling wordt derhalve niet gekeken naar het middellijke of onmiddellijke belang in een rechtspersoon dat woningen vertegenwoordigt. Een niet-natuurlijk persoon, zoals een rechtspersoon, kan daardoor nooit in aanmerking komen voor de vrijstelling, ongeacht de leeftijd van de aandeelhouders.

Vereniging van eigenaren
De vrijstelling en het verlaagde tarief van 2% is alleen van toepassing als de economische en de juridische eigendom wordt verkregen. De verkrijging van een specifiek recht van lidmaatschap van een vereniging of coöperatie, waarin het recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een woning is inbegrepen, kan wel onder de vrijstelling of het verlaagde tarief vallen. Deze specifieke lidmaatschapsrechten zien bijvoorbeeld op bepaalde lidmaatschapsrechten die een natuurlijk persoon kan verkrijgen in een zogenoemde flat exploitatievereniging.

Jonge doorstromers
Verkrijgers die aan alle voorwaarden voldoen, maar al wel voor 1 januari 2021 eerder een woning hebben gekocht (jonge doorstromers), kunnen ook in aanmerking komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de aankoop van een volgende woning. De doorstromer jonger dan 35 jaar heeft immers nog geen gebruik kunnen maken van de vrijstelling.

Doorverkoop binnen 6 maanden
Uit het wetsvoorstel blijkt dat, bij doorverkoop binnen 6 maanden, voor de verschuldigde overdrachtsbelasting rekening wordt gehouden met de afgedragen overdrachtsbelasting bij de eerste koop.

Voorbeeld
Peter koopt een woning en betaalt 2% overdrachtsbelasting. Hij verkoopt de woning, door onvoorziene omstandigheden, binnen 6 maanden aan Ivy. Voor haar is het een beleggingspand. Ivy betaalt nu 8% overdrachtsbelasting over de transactieprijs verminderd met de door Peter betaalde overdrachtsbelasting.

Was Peter een starter geweest en had hij gebruik gemaakt van de vrijstelling, dan had Ivy geen vermindering gekregen.

Controle
De inspecteur beoordeelt achteraf, maar binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen, of de verkrijger de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Op basis van gegevens van het Kadaster woont 96% van de woningkopers die de woning als hoofdverblijf gebruikt binnen 12 maanden in de woning. Na deze 12 maanden kan de inspecteur in de meeste gevallen een goede beoordeling maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan.

Als uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken, geeft de inspecteur de verkrijger de gelegenheid aannemelijk te maken dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk te gaan gebruiken als hoofdverblijf.

Ingeval onvoorziene gebeurtenissen redelijkerwijs ertoe leidden dat een verkrijger niet de woning als hoofdverblijf kon gaan gebruiken, wordt de startersvrijstelling en het verlaagde tarief niet teruggenomen. Onvoorziene gebeurtenissen na de verkrijging zijn onder andere het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers en het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie.

Wanneer hier geen sprake van is, wordt alsnog tot 8% overdrachtsbelasting nageheven. De naheffingsaanslag wordt vermeerderd met belastingrente en kan eventueel met een bestuurlijke boete (maximaal 100%) worden opgelegd.


[1] Memorie van toelichting, Kamerstukken II 35576, nr. 3, blz. 22 en 23.

[2] Memorie van toelichting, Kamerstukken II 35576, nr. 3, blz. 8 e.v..

[3] Amendement Nijboer en Smeulders, Kamerstukken II 35576, nr. 28, p. 1-2.

[4] Memorie van toelichting, Wijziging van Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet differentiatie

overdrachtsbelasting), Kamerstukken II 35576, nr. 3, blz. 9.

[5] Memorie van toelichting, Kamerstukken II 35576, nr. 3, blz. 8 e.v..