Wetgeving 2019

Fiscaal Advies 2019/2

Jaarlijks wordt u in januari bedolven onder nieuwsbrieven met nieuwe wetgeving. Deze heeft u, bij het lezen van dit artikel al gehad. Daarom zal ik met name ingaan op een aantal minder bekende aanpassingen die betrekking hebben op de woning.

Hypotheken en NHG bij ondernemers

Ondernemers die een woning willen kopen met Nationale hypotheekgarantie (NHG-garantie) krijgen te maken met de voorwaarden die door de NHG zijn gesteld (zie ook www.nhg.nl). Een NHG-lening kan alleen worden verkregen voor een hypotheek van maximaal € 290.000 (2018: € 265.000). Dit is de maximale lening met NHG als er geen sprake is van energiebesparende voorzieningen. Als er wel sprake is van energiebesparende voorzieningen, is de LTV maximaal 106% ofwel € 307.400 (2018: € 280.900).

Daarnaast is het (toets)inkomen van belang. Voor ondernemers is dat altijd lastig. Inkomens fluctueren en er kan geen werkgeversverklaring worden afgegeven.

Het toetsinkomen van een ondernemer moet worden vastgesteld door een externe, onafhankelijke expert die door NHG is goedgekeurd. Die geeft vervolgens een Inkomensverklaring Ondernemer af. Die Inkomensverklaring is 6 maanden geldig. Met de Inkomensverklaring Ondernemer geeft de NHG álle ondernemers die langer dan 12 maanden actief zijn toegang tot een hypotheek met NHG.

De Inkomensverklaring Ondernemer is de enige inkomensverklaring van ondernemers die, vanaf 2019, wordt geaccepteerd door NHG. Op de site van de NHG is een overzicht te vinden van de geaccepteerde partijen. Een geldverstrekker mag dus niet meer uitgaan van de gemiddelde nettowinst over de afgelopen drie volledige kalenderjaren, zoals in 2018.

Zonnepanelen

De salderingsregeling voor huiseigenaren met zonnepanelen is definitief verlengd t/m 2022.[1] In 2021 wordt de salderingsregeling zeer waarschijnlijk omgezet naar een terugleversubsidie. De hoogte van die terugleversubsidie, wordt afhankelijk gesteld van de terugverdientijd van de investering. Een terugverdientijd van zeven jaar, vindt de minister redelijk. Als zonnepanelen veel efficiënter worden of goedkoper, kan de subsidie dus ook omlaag.


Een subsidie vervangt de aftrek onderhoudskosten Rijksmonumenten Wanneer een eigenaar van een Rijksmonument onderhoud pleegde aan dit pand, kon hij, t/m 2018, tot 80% van die onderhoudskosten (na aftrek van eventuele subsidies) aftrekken van zijn belastbaar inkomen. Per 1 januari 2019 is deze aftrek vervallen. Alleen voor reeds lopende verbouwingen geldt een overgangsperiode.

Nieuw: subsidie 
Voor eigenaren van een Rijksmonument met een woonfunctie, geldt sinds 1 januari 2019 dat ze subsidie krijgen voor ‘instandhoudingskosten’. Instandhoudingskosten zijn iets anders dan onderhoudskosten. Onderhoudskosten is een ruim begrip. De werkzaamheden van instandhoudingskosten zijn slechts subsidiabel, voor zover die werkzaamheden:

  • strekken tot instandhouding van het rijksmonument en zijn monumentale waarden;
  • sober en doelmatig zijn;
  • technisch noodzakelijk zijn; en
  • zijn gericht op maximaal behoud van aanwezige monumentale waarden, in het bijzonder historische materialen en constructies.

Ook kosten voor het voorkomen van verval, of vervanging van bepaalde materialen is subsidiabel. De subsidie bedraagt 38% van de gemaakte kosten, voor zover die zijn gemaakt in 2019 of 2020. Voor kosten van werkzaamheden na 2020 geldt een subsidieplafond van € 50 miljoen per jaar.

Een subsidieaanvraag kan gedaan worden tussen 1 maart en 30 april van het jaar volgend op de gemaakte kosten. Als de gemaakte kosten hoger dan € 70.000 liggen, moet er een inspectierapport worden overlegd.

Voor andere Rijksmonumenten (zonder woonfunctie) gold al een andere subsidieregeling: de Subsidie voor instandhouding rijksmonumenten (SIM). Voor dergelijke molens, forten, kastelen, enzovoorts, geldt dat de subsidie omhoog gaat van 50% naar 60%.


[1] https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2019/04/26/salderingsregeling-verlengd-tot-2023