Souterrain terecht in box 3

FinSourceOne (Akkermans&Partners)

Wanneer een woning deels wordt gebruikt om zelf in te wonen en deels wordt verhuurd kan het een vraag zijn of het verhuurde deel een zelfstandige of een onzelfstandige woonruimte is. Hof Den Haag geeft in zijn uitspraak van 17 april 2019 aan op welke wijze moet worden bepaald of er sprake is van een (on)zelfstandige woonruimte en wat de fiscale gevolgen voor de inkomstenbelasting zijn.

De casus

Belanghebbende is eigenaar van een pand. Dit pand heeft een souterrain dat vanaf 1 januari 2014 te huur is aangeboden als kantoorruimte en vanaf 1 juni 2014 is verhuurd als woning. Tot 2014 was de ruimte als kantoorruimte verhuurd aan de eigen bv van belanghebbende. De overige verdiepingen zijn bij belanghebbende in gebruik als eigen woning.

Het souterrain heeft een eigen huisnummer, eigen afsluitbare ingang, garderobe, pantry, toilet, douche, drie kantoorruimtes, twee studio’s, sauna, badkamer, ruimte voor de wasmachine en cv-ruimte. Er is een cv-ketel voor het hele huis, maar het souterrain heeft een eigen tussenmeter. Het hele pand heeft één kadastraal nummer en wordt voor de WOZ als één object gezien.

Belanghebbende merkt het hele pand aan als eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Hij stelt dat het souterrain vanaf medio 2014, als onzelfstandige woonruimte, is verhuurd.

Bij de aanslagregeling heeft de inspecteur 60% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak met een waarde van € 493.000 (€ 295.800) aangemerkt als eigen woning en 40% daarvan (€ 197.200) toegerekend aan box 3.

De overwegingen en het oordeel van het hof

Hof Den Haag en de rechtbank overwegen dat in artikel 3.111 lid 1 Wet IB 2001 is bepaald, dat – voor zover hier van belang – onder een eigen woning wordt verstaan een gebouw of een gedeelte van een gebouw voor zover dat de belastingplichtige of personen die tot zijn huishouden behoren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom. Belanghebbende moet aannemelijk maken dat de gehele onroerende zaak inclusief het souterrain één eigen woning is in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Belanghebbende is daar volgens de rechtbank en het hof echter niet in geslaagd.

Gelet op de eigen ingang, huisnummer en faciliteiten is er sprake van een zelfstandige ruimte. Dat wordt niet anders als er één kadastraal nummer is, er één WOZ-waarde is en er een trap is om ‘binnendoor’ de sauna en badkamer te bereiken. De twee gedeelten zijn, aldus de rechtbank en het hof, bouwtechnisch en wat betreft de gebruiksmogelijkheden beide zelfstandig te gebruiken. De kantoorruimte is sinds de aankoop ook bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt, getuige het feit dat het van 1997 tot en met 2013 is verhuurd als kantoorruimte en tussen 1 januari 2014 en 30 juni 2019 als kantoorruimte te huur is aangeboden.

Doordat het souterrain een zelfstandige woonruimte is, wordt de waarde hiervan belast in box 3.

De belastingdienst heeft 60% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aangemerkt als eigen woning en 40% als box 3-vermogen. Belanghebbende heeft op de zitting geprobeerd aan de hand van foto’s en bouwtekeningen duidelijk te maken dat de 40% te hoog was. Dit is hem volgens het hof niet gelukt.

Belanghebbende heeft geen recht op de kamerverhuurvrijstelling

Hier zit het fiscale belang voor belanghebbende. Als hij gelijk zou hebben gekregen, kan hij een beroep doen op de kamerverhuurvrijstelling uit artikel 3.114 Wet IB 2001. Als het souterrain onderdeel van de eigen woning zou zijn geweest, had belanghebbende, mits voldaan aan alle voorwaarden van artikel 3.114 Wet IB 2001, de huuropbrengst onbelast ontvangen en was het souterrain onderdeel van de eigen woning in box 1 gebleven. Nu er sprake is van een zelfstandige woonruimte, wordt er aan de kamerverhuurvrijstelling niet meer toegekomen.