Samenloop regelingen ‘leegstand bij aankoop of aanbouw’ en ‘leegstand bij verkoop’

oktober 2019

Gepubliceerd in NLF 2019/2292, 24 oktober 2019

In deze casus speelt de vraag of er sprake is van een eigen woning in opeenvolgende situaties van aankoop (grond), bouw van de woning en verkoop van die woning. Omdat in de casus een aantal overgangsregelingen uit het verleden speelt geef ik eerst een overzicht van de gevolgen indien de casus onder de huidige wetgeving zou spelen. Aan het eind ga ik (kort) in op de overgangsregeling waarover het hof een (juiste) oordeel heeft geveld.

Aankoop van de grond

Aangekochte grond valt onder de spelregels van box 3. In artikel 3.111, derde lid, Wet IB 2001 is (sinds 2017) bepaald dat grond ook een ‘woning in aanbouw’ kan zijn. Er zijn de volgende voorwaarden aan verbonden. De belastingplichtige moet aannemelijk maken dat die ‘woning in aanbouw‘ uitsluitend is bestemd om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende drie jaren hem als eigen woning ter beschikking komt te staan.[1] Voor grond geldt verder dat er voldoende concrete stappen voor de bouw zijn genomen vanaf het moment van sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst. Als de bouwactiviteiten binnen zes maanden na het sluiten van de koop/aannemingsovereenkomst zijn gestart, gaat de Belastingdienst er vanuit dat is voldaan aan de eis van ‘voldoende concrete stappen’.

Deze fictie sluit niet uit dat ook buiten deze termijn van zes maanden sprake kan zijn van een woning in aanbouw. In dat geval zal de belastingplichtige echter wel nader moeten onderbouwen dat er voldoende concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van de bouwkundige werkzaamheden.[2]

Woning in aanbouw

Bij een woning in aanbouw moet de belastingplichtige binnen het kalenderjaar en drie jaren de woning als hoofdverblijf gaan betrekken. Op die termijn wordt in beginsel geen uitzondering gemaakt.[3] De tweede voorwaarde is dat de woning binnen deze termijn een hoofdverblijf moet worden. Als daar op enig moment geen sprake meer van is, eindigt de regeling uit het derde lid van artikel 3.111.[4] In deze casus besluit belanghebbende om de woning niet zelf te gaan betrekken, maar in de verkoop te zetten.

Woning te koop

Een woning die te koop staat, kan onder voorwaarden ook een eigen woning in de zin van artikel 3.111 zijn. Nu geldt echter het tweede lid. Een van de voorwaarden is dat de woning voor het moment van te koop zetten, het hoofdverblijf van belanghebbende moet zijn geweest. Er moet zijn voldaan aan de eisen van het eerste lid, zijnde hoofdregel van de eigenwoningregeling. De hoofdregel luidt dat de woning in eigendom moet zijn en dat de woning het hoofdverblijf is. Het is dus niet mogelijk rechtstreeks te schakelen van de ene uitzonderingsregel (derde lid) naar de andere (tweede lid). Tussentijds moet altijd zijn voldaan aan de hoofdregel uit het eerste lid.

Hof Den Bosch

De situatie in deze uitspraak (over het jaar 2012) is gelijk aan de hierboven behandelde fasen. Bij de vraag vanaf welk moment er, na de aankoop van de grond in 2007, sprake is van een woning in aanbouw, speelt echter wat overgangsrecht. Zo stelt het hof terecht vast dat de inspecteur geen beroep kan doen op het besluit van 26 november 2014, omdat dit besluit geen terugwerkende kracht heeft tot 2012. Daarmee wordt teruggevallen op de (strengere) eisen van de Hoge Raad. Van een ‘woning in aanbouw’ is naar het spraakgebruik pas sprake vanaf het moment van aanvang van de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden. [5] Bij belanghebbende starten de feitelijke werkzaamheden pas in 2009.

De inspecteur zag de termijn van ‘lopende maanden plus drie jaar, dan ook pas in 2009 beginnen (en niet in 2007, zoals hij had bepleit met behulp van de terugwerkende kracht). Daarvoor was er dus geen eigen woning en was de rente over de financiering (van de grond) ten onrechte in aftrek toegelaten.

Theoretisch heeft belanghebbende over 2012 (het procesjaar) nog recht op aftrek van de eigenwoningrente. Nu belanghebbende echter in 2012 heeft besloten de woning in aanbouw te koop te zetten, voldoet hij niet meer aan de voorwaarde uit het derde lid dat de woning zijn hoofdverblijf moet gaan worden. De renteaftrek vervalt daarmee. Zijn stelling dat de hij nu onder het tweede lid valt is ook onjuist, omdat de woning nimmer een eigen woning op basis van de hoofdregel uit het eerste lid is geweest.

Daarmee krijgt de inspecteur, zij het op andere gronden, toch gelijk.


[1] De laatste volzin uit het derde lid van artikel 3.111 Wet IB 2001 is de wettelijke neerslag van een soortgelijk besluit dat door de staatssecretaris in 2014 is genomen. Besluit van 26 november 2014, nr. BLKB2014/1947M, Stcrt. 2014, 34403, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2014-34403.html.

[2] Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Overige fiscale maatregelen 2017), blz. 23, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2014-34403.html.

[3] Besluit van 24 november 2009, onderdeel 3.2, nr. CPP2009/2342M, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2009-18386.html.

[4] Besluit van 24 november 2009, onderdeel 3, CPP2009, 2342M.

[5] Hoge Raad van 3 oktober 2014, nr. 13/00471, ECLI:NL:HR:2014:2872.