Ontwikkelingen in de WOZ-waarde

Fiscaal Advies, 2018/01

Eind januari zijn de eerste WOZ-beschikkingen weer in de brievenbus van de belastingplichtigen gevallen. Het is altijd verstandig om dan direct even na te gaan of de aangegeven WOZ-waarde ook juist is. Deze heeft namelijk invloed op de bijtelling van het eigenwoningforfait (voor het privégedeelte) of de hoogte van de afschrijving bij het zakelijk gedeelte. In deze bijdrage wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste jurisprudentie met betrekking tot ‘waarde drukkende factoren’ voor de WOZ-waarde.

Onderdeel van de woning
Het is van belang eerst vast te stellen wat onderdeel van de woning is. Datgene dat niet tot de woning behoort, dient ook niet te worden meegewaardeerd. Zo kunnen opstallen (paardenstallen) een zelfstandige onroerende zaak zijn (Rechtbank Den Haag 27 februari 2017 Nummer: AWB – 16 _ 6241 ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2017:1501). Hetzelfde geldt voor niet aan elkaar geschakelde percelen (HR 14 juli 2017, nr. 16/05306, ECLI:NL:HR:2017:1328). De tuin is in beginsel wel onderdeel van de onroerende zaak (Hoge Raad 15 juni 2017 Nummer: 17/01149, ECLI: ECLI:NL:HR:2017:1058).

In een bijzondere casus speelde de hoogte van de WOZ-waarde van de dijkwoning. Het geschil spitste zich toe op de vraag op welke delen van die woning de waarderingsuitzondering van toepassing is voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Het Hof heeft terecht geoordeeld dat de waarderingsuitzondering beperkt blijft tot het waterverdedigingswerk (de dijk) met uitzondering van de daartoe behorende delen die dienen tot woning (Hoge Raad 10 november 2017, nr. 17/01579, ECLI:NL:HR:2017:2828).

Bijzondere objecten
Een hoogspanningsverbinding gerealiseerd binnen 200 meter van de woning, leidt een grotere waardevermindering dan 5% door de gemeente berekend (Hof Den Haag 27 mei 2013 BK-12/00404). Bij 233 meter weer niet (Rechtbank Oost-Brabant 19 juli 2017 Nr. 17_35ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2017:3883). Dergelijke effecten treden ook op bij een UMTS-mast, windmolens, vuilnisbelt, enz.

Bijzondere verkoopprijzen
De WOZ-waarde op 1 januari 2013 is niet af te leiden van verkoop betreffende woning 3,5 jaar later. Het ging om een gelijksoortige naastliggende woning. Die datum is te ver verwijderd van waardepeildatum (Hof Amsterdam 11 april 2017, nr. 16/00180, ECLI:NL:GHAMS:2017:1588).

Verkoopcijfer van ruim 21 maanden na peildatum kunnen wel bruikbaar zijn bij bepalen WOZ-waarde (Rechtbank Midden-Nederland 20 januari 2015, nr. 13 _5208, ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2015:1258). Net als de afstanden van bijzondere objecten is het lastig hier een harde grens te trekken. Deze uitspraken geven wel een indicatie.

WOZ-waarde openbaar
De WOZ-waarde van woningen is sinds 1 oktober 2016 een openbaar gegeven. Vanaf dat moment kan de WOZ-waarde van de eigen woning worden vergeleken met die van andere woningen. Iedereen zal eenvoudig en laagdrempelig de WOZ-waarde kunnen opvragen bij één centraal punt, het online WOZ-waardeloket, door de woning waarvan men de waarde wilt weten aan te klikken op een plattegrond of een adres op te geven.

Belangrijk om te weten is dat alleen de WOZ-waarde zal worden getoond. De andere gegevens die de gemeente heeft gebruikt voor de taxatie, zoals wie is de eigenaar of wat is de verkoopprijs, zijn niet op deze manier te raadplegen. Ook worden de taxatieverslagen niet openbaar. Daarnaast gaat het vooralsnog alleen om de WOZ-waarde van woningen en bijvoorbeeld niet van bedrijfspanden.

Notarissen, hypotheekverstrekkers, banken en verzekeraars kunnen onder bepaalde voorwaarden de WOZ-waardes opvragen bij de gemeente. Deze maatregel is getroffen in verband met de bestrijding van de vastgoedfraude. Notarissen, krijgen alle waarden in het kader van de bestrijding van vastgoedfraude. Banken en verzekeraars krijgen alleen de woningwaarden en alleen voor de beoordeling van een financieringsaanvraag.

Centraal Bureau voor de Statistiek
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gebruikt de WOZ-waarde voor diverse statistische doeleinden. Daarmee zijn ook statische gegevens over de WOZ-waarden, zoals de gemiddelde WOZ-waarde van woningen per gemeente  via het CBS voor iedereen beschikbaar.