De eigen woning en kraakwacht

Voor zowel de verhuisregeling (artikel 3.111, tweede en derde lid wet IB 2001) en de uitzendregeling (zesde lid) geldt een aantal voorwaarden. Als aan deze voorwaarden is voldaan, blijft de woning in box 1 en is de eigenwoningrente aftrekbaar. Beide regelingen hebben onder andere de voorwaarde dat de woning leeg moet staan. Bij de verhuisregeling staat dit er letterlijk. Bij de uitzendregeling wordt gesproken over ‘niet aan derden ter beschikking worden gesteld’ (zesde lid, letter a). Het verschil in terminologie wordt mogelijk verklaard door het feit dat de expats, voor vakanties, wel in het huis kunnen verblijven. Daarnaast is er voor de uitzendregeling een besluit dat toestaat dat, onder bepaalde voorwaarden, kinderen in het huis mogen blijven wonen (Besluit eigenwoningregeling 2014, 26 november 2014, Stcrt. 2014, 34403, onderdeel 6.2).

Kraakwacht
Tijdens de parlementaire behandeling van de wet IB 2001, is echter aan de eis ‘leegstaan’ een soepele invulling gegeven. Een woning waarin enig meubilair staat dan wel waarin uitsluitend een zogenoemde kraakwacht verblijft, wordt als leegstaand aangemerkt. De gedachte hierachter is dat een leegstaande woning inbraak- en kraakgevoelig is. Een kraakwacht kan helpen dit te voorkomen. Dit standpunt geldt zowel bij de verhuisregeling als bij de uitzendregeling. De Hoge Raad heeft, bij een tijdelijke uitzending, geconcludeerd dat een kraakwacht in het algemeen, behalve voor de energiekosten, geen vergoeding betaalt voor het verblijf in de woning en hij de woning moet verlaten zodra de eigenaar dat noodzakelijk vond (Hoge Raad, 7 juni 2013 12/05459, ECLI:NL:HR:2013:CA2316).[1]

Uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden 24 april 2018
Belanghebbende is uitgezonden naar België en heeft de woning in Nederland te koop gezet. Omdat een gescheiden vriendin in moeilijkheden zat mocht zij gratis in het te koop staande huis wonen. Dit met de verplichting om, bij verkoop, direct te vertrekken. Het Hof concludeert, naar mijn mening terecht, dat er geen sprake is van een kraakwacht.

In deze casus is er namelijk sprake van een hulpvraag van de vriendin en gedoogt belanghebbende dat zij in de woning kan wonen. Daarmee is er geen kraakwachtsituatie.

Rechtbank Den Haag 25 juni 2015
De jongste zoon van een expat woonde nog enige tijd in het ouderlijke huis (uitzendregeling van toepassing). Daarna ruilde hij met zijn broer die in Leiden woonde. Deze broer werd geen kraakwacht. Het motief van de ruil lag in de mogelijkheid om in Leiden te gaan studeren (Rechtbank Den Haag, 25 juni 2015, nr. 15/126, ECLI:NL:RBDHA:2015:8118).

Conclusie
Belanghebbende dient te bewijzen dat er sprake is van een kraakwacht. Dat is iemand die het huis beveiligt. Alleen in die situatie blijft het huis ‘leegstaan’ of wordt het ‘niet aan derden ter beschikking gesteld’. Spelen andere motieven een rol (zoals in de twee behandelde uitspraken) dan wordt bewoning gedoogd en daarmee wordt de woning in box 3 belast en is de rente niet aftrekbaar.