Benut overwaarde eigen huis via ‘Verzilverlening’

Gepubliceerd in Fiscaal Advies 2018/3

In toenemende mate hebben ouderen een flinke overwaarde op hun eigen woning, maar kunnen die overwaarde niet verzilveren. Dit geldt zeker voor oud-ondernemers die geen pensioenvoorziening hebben en moeten leven van AOW en een bescheiden opbrengst uit de verkoop van hun onderneming.

Ze hebben ondertussen wel geld nodig om de woning aan te passen aan hun wensen. Door het geringe inkomen en/of vermogen krijgen ze niet eenvoudig een hypotheek.

In dergelijke gevallen biedt de Verzilverlening van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) mogelijk uitkomst. Met de Verzilverlening kunnen aanpassingen aan de woning plaatsvinden, zonder dat het inkomen uit AOW en het vermogen worden aangetast. 

Sinds eind februari 2018 biedt de SVn de Verzilverlening aan.[1] Het is een box 3 lening, waarop tijdens de looptijd niet hoeft te worden afgelost. De rente is daarom niet aftrekbaar. Maar deze rente hoeft ook niet vanuit het inkomen of vermogen te worden betaald: deze wordt bijgeschreven op de lening.

Een Verzilverlening heeft altijd een looptijd van 75 jaar[2] en de rente staat altijd 40 jaar vast (2018: 1,7%). Als iemand na de duur van 40 jaar nog leeft, wordt vanaf dat moment geen rente meer bijgeschreven op de lening.

De lening moet worden afgelost bij verkoop van de woning of bij overlijden van de (langstlevende) schuldenaar. Vrijwillig vervroegd aflossen is altijd mogelijk, zonder boete.

Hypotheekrecht
Er moet hypotheek worden gevestigd op de woning. De Verzilverlening is dan ook alleen voor woningbezitters toegankelijk en niet voor huurders (zoals wel het geval is bij de Blijverslening).

Het is na het sluiten van een Verzilverlening niet meer toegestaan een nieuwe lening aan te gaan. Dit wordt vastgelegd door het aangaan van een “pos/neg” (een positieve-/negatieve hypotheekverklaring). Dit is een consumptieve akte waarin de schuldenaar zich ten opzichte van de kredietgever verbindt het onderpand niet (verder) te bezwaren met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring) en zich daarnaast verbindt op eerste verzoek van de kredietgever mee te werken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het onderpand (positieve verklaring).

Leeftijd en kosten
Een woningbezitter moet een leeftijd hebben die hoger is dan 10 jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd. Iemand moet dus minimaal 57 jaar en drie maanden zijn, om in 2018 een Verzilverlening te krijgen. Als er sprake is van partners, geldt de leeftijd van de jongste partner.

SVn brengt € 475 (2018) aan kosten in rekening. Alle overige bijkomende kosten (advieskosten, notariskosten, etc.) kunnen ook worden gefinancierd, maar altijd tot het maximum van de Verzilverlening. De termijn van 10 jaar hebben we gevonden via de ‘Leencheck’.[3]

Hoogte lening
De hoogte van de lening is bij aanvang maximaal 80% van de waarde van de woning (WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde), inclusief bestaande leningen. Dit maximum is echter theoretisch. Feitelijk wordt namelijk rekening gehouden met de bij te schrijven rente over de lening.

Via de site van SVn is een rekenmodel om na te gaan hoe hoog de maximale Verzilverlening is. Daaruit volgt dat de maximale Verzilverlening feitelijk bedraagt:

80% woningwaarde -/- huidige lening -/- bij te schrijven rente Verzilverlening tot 98-jarige leeftijd. De leeftijd van 98 jaar blijkt uit een telefonische toelichting van de SVn.

Voorbeeld
Kees (64 jaar) wil voor aanpassingen op zijn woning graag € 20.000 lenen. Zijn gemeente biedt de Verzilverlening aan. De waarde van zijn woning is € 200.000. Hij heeft al een hypotheek van € 125.000.

Als hij het rekenmodel op de SVn-site invult, blijkt dat hij in aanmerking komt voor de Verzilverlening.

Als hij de aanvraag doet, blijkt dat hij per ongeluk zijn geboortedatum verkeerd had ingevuld op de site. Hij had aangegeven dat hij geboren was in 1944 in plaats van in 1954.

Omdat hij 10 jaar jonger is dan eerder opgegeven, houdt SVn er rekening mee dat er 10 jaar langer rente bijgeschreven wordt op de lening.

Daardoor wordt de lening niet geacht over 24 jaar te worden afgelost, maar pas over 34 jaar (als Kees 98 is).

Over 24 jaar zou de lening € 29.973 zijn en over 34 jaar € 35.476. Het eerste bedrag past binnen de maximale Verzilverlening, het laatste bedrag niet ((80% x € 200.000) -/- € 125.000 = € 35.000).

Tenslotte
Gemeenten kunnen extra voorwaarden en grenzen stellen aan de Verzilverlening, en dus ook lagere maxima hanteren.

Gemeenten die de Verzilverlening aanbieden, wijzen de woningeigenaar de Verzilverlening toe of af, op basis van opgegeven maatregelen en bijbehorende offertes van de gewenste aanpassing aan de woning. Inkomen of vermogen spelen geen rol. Maar er moet dus wel een aanleiding zijn voor de Verzilverlening. De lening is dus niet bedoeld als pensioenaanvulling. SVn staat toe dat er wel een eenmalig bedrag van de Verzilverlening wordt overgemaakt naar de woningbezitter, maar het is afhankelijk van de gemeente of zij dat toestaan.

[1] Nieuwsbericht SVn van 7 februari 2018 https://www.svn.nl/nieuwsdetail/2018/02/07/zo-werkt-de-verzilverlening.

[2] Zie antwoord op veelgestelde vragen (vraag 10) https://www.svn.nl/contact/veelgestelde-vragen/Categorie?categorienaam=Verzilverlening.

[3] Leencheck is online te doen via https://www.svn.nl/particulieren/lening/verzilverlening#/formulier/Leencheck%20Verzilverlening/pag/1.